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C’est un moment terrible pour acheter une maison.  Voici ce qu’il faut savoir si vous devez le faire quand même

Il n’y a pas d’enrobage : c’est un moment terrible pour acheter une maison.

Les taux hypothécaires pour un prêt à taux fixe sur 30 ans oscillent désormais au-dessus de 7 %, soit plus de 4 points de pourcentage de plus qu’il y a un an. Cela a réduit de 14% le pouvoir d’achat d’un acheteur type, selon Black Knight, une société de données hypothécaires.

Avec moins de personnes capables ou intéressées à acheter maintenant, les ventes de maisons ont chuté. Seulement 16 % des gens disent que c’est le bon moment pour acheter une maison, un record, selon une enquête mensuelle menée par Fannie Mae en octobre.

Pourtant, cela a à peine fait une brèche dans les prix de l’immobilier, qui ont atteint de nouveaux sommets pendant la pandémie et qui ne font que baisser des sommets historiques.

Une autre chose qui freine les ventes est le faible inventaire obstiné de maisons disponibles à la vente, a déclaré Jackie Lafferty, agent immobilier chez Baird & Warner Real Estate à Chicago.

« C’est quelque chose que je n’ai jamais vu une combinaison de, ce manque d’inventaire et des taux d’intérêt plus élevés », a déclaré Lafferty. « Il n’y a aucune motivation pour que les gens déménagent à moins qu’ils n’y soient obligés. »

Mais que les gens aient besoin de déménager en raison d’un nouvel emploi, d’un divorce, d’un ajout à la famille ou qu’ils ne veulent tout simplement pas abandonner après des années à essayer d’acheter une maison, il y a toujours des acheteurs.

« Même si les ventes ralentissent, l’immobilier ne s’arrête pas », a déclaré Lafferty. « Les gens ont besoin d’un endroit où vivre. »

Pour ceux qui sont pressés, voici quelques façons d’éviter l’achat d’une maison.

Les acheteurs qui contractent maintenant un prêt hypothécaire le font dans l’espoir que d’ici quelques années, les taux pourraient chuter de manière significative et qu’ils pourraient se refinancer à un taux inférieur.

« Oui, les taux ont augmenté beaucoup plus loin et plus rapidement que quiconque ne s’y attendait », a déclaré Melissa Cohn, vice-présidente régionale de William Raveis Mortgage. « Mais si vous pouvez vous permettre d’acheter aujourd’hui et que vous le souhaitez et que vous en avez besoin, vous ne devriez pas laisser l’environnement de taux plus élevés vous arrêter, sachant qu’à un moment donné de l’année prochaine, deux ans au plus, les taux seront probablement considérablement plus bas. .”

Le mauvais côté: Vous devrez toujours supporter le taux le plus élevé pour le moment. Il existe un risque que les taux d’intérêt ne baissent pas, ou du moins pas beaucoup. Et si les taux hypothécaires ne baissent pas, vous pourriez être coincé pendant un certain temps, a déclaré Delyse Berry, PDG et courtier principal chez Upstate Down à Rhinebeck, New York.

« Il pourrait y avoir une baisse des taux au milieu de 2023 », a-t-elle déclaré. « Si cela se produit, vous pouvez effectuer un refinancement et obtenir un taux d’intérêt plus bas et des paiements moins élevés. Mais ces taux pourraient désormais être le nouveau coût de faire des affaires.

De plus, le refinancement peut être extrêmement coûteux. En règle générale, les frais de clôture représentent entre 2 % et 5 % du montant du principal du prêt.

Et des événements imprévus peuvent vous empêcher de refinancer, comme la perte de votre emploi ou la perte de valeur de votre maison.

De plus en plus d’acheteurs de maisons explorent des options autres que l’hypothèque à taux fixe standard de 30 ans. Par exemple, les prêts hypothécaires à taux variable, ou ARM, représentent désormais 12 % des demandes de prêt hypothécaire, contre 3 % il y a un an, selon la Mortgage Bankers Association.

Alors que le taux moyen d’un prêt à taux fixe sur 30 ans était de 7,08 % la semaine dernière, le taux du prêt hypothécaire hybride à taux variable indexé sur le Trésor sur 5 ans était inférieur d’un point de pourcentage à 6,06 %, selon Freddie Mac. Bien qu’il s’agisse toujours de prêts sur 30 ans, les ARM offrent un taux fixe pour une période déterminée – généralement 5, 7 ou 10 ans – après quoi le taux d’intérêt est réinitialisé aux taux actuels du marché.

« Acheter aujourd’hui consiste à déterminer ce que vous pouvez faire pour combler cet environnement à taux élevé afin de vous sentir à l’aise avec votre acquisition », a déclaré Cohn. « Lorsque les taux baissent, il est temps de voir quelle sera votre solution la plus permanente. »

Pour les acheteurs qui déménageront peut-être de toute façon dans 5 à 7 ans, un ARM peut être un moyen d’augmenter le pouvoir d’achat.

« Pendant les 5 ou 7 premières années d’un prêt hypothécaire à taux variable, il marche, parle et agit comme un prêt hypothécaire à taux fixe », a déclaré Cohn. « Il a un taux et un paiement inférieurs car la banque ne le garantit que pour une période plus courte. »

Si les taux baissent, un ARM pourrait être réinitialisé à un meilleur taux.

Le mauvais côté: Les emprunteurs doivent également accepter le risque que les taux puissent être encore plus élevés lorsque le prêt est réinitialisé, ou à tout moment pendant la durée du prêt. Après la période fixée, les ARM peuvent être réinitialisés tous les ans ou tous les six mois.

Cependant, la plupart ont des plafonds sur la hausse ou la baisse d’un taux pendant chaque période de réinitialisation et sur la durée du prêt, il est donc important de comprendre comment fonctionne votre prêt.

Les emprunteurs peuvent réduire leurs versements en payant plus d’avance pour racheter leur taux hypothécaire. Cela réduira le taux d’intérêt du prêt, de façon permanente ou temporaire.

Alors qu’un rachat permanent modifie votre taux pour la durée d’un prêt, un rachat temporaire offre des taux plus bas pendant une période de temps.

Lors d’un rachat temporaire, les emprunteurs bénéficient généralement de deux points de pourcentage sur le taux du prêt pour la première année, d’un point de pourcentage pour la deuxième année et, à la troisième année, le prêt revient à son taux d’origine pour le reste de sa durée. D’ici là, de nombreux emprunteurs s’attendent à une baisse des taux d’intérêt, ce qui laisse ouverte la possibilité d’un refinancement.

« C’est une différence significative pour la première année du prêt, abaissant votre taux de 7% à 5% », a déclaré Cohn.

Le mauvais côté: Bien qu’il soit très intéressant d’obtenir un taux d’intérêt plus bas, cela signifie débourser plus d’argent à l’avance. Cela n’a peut-être pas de sens sur le plan financier si vous ne prévoyez pas de rester longtemps dans la maison.

« Il faut environ cinq ans pour atteindre le seuil de rentabilité en remboursant un point », a déclaré Cohn. « Sachant que les taux seront probablement beaucoup plus bas d’ici là, vous feriez peut-être mieux de prendre l’argent que vous utiliseriez pour payer des points pour payer un refinancement plus tard. »

Sur certains marchés du logement, la concurrence entre les acheteurs s’est atténuée et les vendeurs sont contraints d’être plus flexibles sur les offres.

L’un des moyens par lesquels un acheteur peut réduire ses paiements consiste à demander un crédit ou une concession au vendeur dans le cadre de la transaction. Les acheteurs peuvent ensuite utiliser cet argent pour réduire le taux d’intérêt de leur prêt hypothécaire et réduire leurs versements mensuels.

« Les vendeurs sont prêts à négocier plus maintenant qu’ils ne l’ont fait par le passé », a déclaré Trudy Kelly, spécialiste principale des prêts immobiliers chez Churchill Mortgage dans l’Oregon.

En septembre, alors que les taux hypothécaires étaient d’environ 5,75 %, Kelly a travaillé avec des emprunteurs qui achetaient une maison de 590 000 $. Plutôt que d’offrir 15 000 $ ou 20 000 $ en dessous du prix demandé pour réduire le coût des mensualités, les acheteurs ont demandé une concession du vendeur de 15 000 $.

Si les acheteurs avaient fait l’offre la plus basse et obtenu la maison pour 575 000 $, leurs économies mensuelles seraient de 78 $, a déclaré Kelly. Mais en réduisant le taux d’intérêt d’un point de pourcentage, leurs paiements ont chuté de 340 $ par mois.

« C’est une énorme différence », a-t-elle déclaré. « En fin de compte, ce que cela a fait pour eux, c’est d’augmenter leur budget. Cela a réduit leur ratio d’endettement, ce qui leur a donné plus de pouvoir d’achat. Il les place dans une machine à voyager dans le temps et les ramène en avril ou en mai [when rates were lower].”

Le mauvais côté: Dans de nombreux domaines, c’est encore un marché de vendeurs. Demander un crédit ou une concession peut être moins attrayant pour un vendeur s’il a d’autres offres.

Si vous avez l’argent pour acheter une maison, c’est le bon moment pour le faire. Non seulement vous éviterez de payer un taux hypothécaire élevé, mais vous pourrez probablement négocier un meilleur prix.

Mais peu de gens peuvent payer en espèces : 97 % des acheteurs au cours de l’année écoulée ont eu besoin de financer leur maison, selon un récent rapport de la National Association of Realtors.

Même si vous n’en avez pas assez pour un accord entièrement en espèces, le fait de consacrer plus d’argent à l’acompte réduira le montant de votre prêt hypothécaire, diminuera vos versements mensuels et signifiera payer moins d’intérêts pendant la durée du prêt. Si vous êtes propriétaire de votre maison actuelle, vous pouvez tirer parti d’une partie de l’argent de votre vente ou peut-être même exploiter la valeur nette pour augmenter votre mise de fonds.

En versant un acompte plus important, vous réduirez non seulement le solde de votre prêt, mais augmenterez également la valeur nette de votre maison, de l’argent que vous pourrez récupérer lorsque vous vendez – en supposant que la propriété s’apprécie.

Le mauvais côté: Utiliser de l’argent pour un achat immobilier est toujours un compromis, car vous devrez renoncer à d’autres investissements potentiels. Et pour la plupart des acheteurs, cracher plus d’argent n’est tout simplement pas une option. L’acompte typique pour les premiers acheteurs était de 6%, alors qu’il était de 17% pour les acheteurs réguliers. selon l’Association nationale des agents immobiliers.

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