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Un coup de main pour acheter une maison

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Pour un jeune qui contemple le marché immobilier, c’est surréaliste cette idée que l’on puisse autrefois acheter une maison spontanément, après un premier coup de coeur.

Aujourd’hui, les démarches d’accès à la propriété prennent des airs de plan quinquennal, le montage financier nécessite de plus en plus l’implication des parents, quand ils en ont les moyens.

Cela n’augure rien de bon pour le taux de propriété qui, selon Statistique Canada, a baissé pour la première fois au Québec entre 2016 et 2021, en des temps plus favorables aux acheteurs.

Tant que les jeunes en rêvent encore, comment faciliter leur accès à la propriété ?

Ce n’est pas évident.

Idées pour faciliter l’application

Le thème a été à peine effleuré pendant la campagne électorale. Il y a les libéraux de Dominique Anglade qui ont proposé de faire passer de 35 000 $ à 50 000 $ les sommes pouvant être retirées des REER par le biais du Régime d’accession à la propriété (PAR).

Si seulement cette décision n’était pas fédérale et qu’un programme plus avantageux n’était pas sur le point d’être lancé (le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, le CELI), ce ne serait pas une drôle d’idée.

Les mêmes libéraux promettent également de payer la taxe de mutation immobilière (la « taxe de bienvenue ») pour les primo-accédants, ce qui a plus de sens. Une exemption de quelques milliers de dollars attirera-t-elle plus de jeunes vers l’accession à la propriété? J’ai des doutes, même si une telle mesure soulagerait certainement les jeunes, pour qui cette taxe a l’effet d’un coup écrasant.

C’est comme les crédits d’impôt pour l’achat d’une première maison offerts par Québec et Ottawa. Le gouvernement fédéral a doublé le sien, de 750 $ à 1 500 $. Le Québec pourrait l’imiter (une promesse de la CAQ). Au vu des prix de l’immobilier, ces crédits restent dérisoires. Ils couvrent à peine les frais de déménagement, ils n’ont aucune incidence sur la dynamique du marché.

Rétablir la possibilité d’amortir les prêts hypothécaires assurés sur 30 ans pourrait en revanche avoir un réel effet, c’est l’affaire du gouvernement fédéral. L’amortissement est actuellement plafonné à 25 ans. Cinq ans de plus réduiraient le poids du service de la dette dans le budget des nouveaux propriétaires.

Autre idée : mettre en place un mécanisme qui permettrait aux parents de puiser dans leur REER sans trop d’impact fiscal si l’argent sert à l’achat d’une première propriété pour un descendant. Ce serait une sorte de RAP intergénérationnel. Mais bon, avec le RAP et le CELIAPP, c’est déjà compliqué…

Nous devons augmenter l’offre.

Combinées, ces mesures faciliteraient sans doute l’accession à la propriété. Mais pour combien de temps ? C’est comme construire une nouvelle autoroute pour décongestionner le réseau routier. C’est un soulagement au début, mais la bonne nouvelle attire rapidement plus d’automobilistes. Et la congestion est redevenue comme avant.

«Il est certain que ces propositions ont le potentiel d’alimenter l’inflation du marché immobilier», reconnaît celui qui les promeut, Paul Cardinal, directeur du service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).

Autrement dit, la solution dépend aussi et surtout de l’offre, selon l’économiste. Prendre des taxes sur les nouvelles constructions. Ottawa rembourse une partie de la TPS sur les maisons neuves entre 350 000 $ et 450 000 $. Le remboursement est dégressif. Il commence à 36 % sur un achat de 350 000 $ et diminue jusqu’à disparaître à 450 000 $.

On retrouve le même système au Québec. L’État rembourse 50 % de la TVQ sur les maisons neuves de… 200 000 $, un cadeau qui disparaît lorsque le prix atteint 300 000 $.

« Il ne reflète plus la réalité du marché », note Paul Cardinal. Cependant, une réduction des taxes sur les maisons neuves les rendrait plus attrayantes pour les acheteurs, ce qui pourrait encourager la construction.

Il ne faut pas non plus s’attendre à des miracles. Car si acheter un logement est devenu compliqué, en construire un relève parfois de l’aventure kafkaïenne.

Aussi, nous ne sommes plus dans les années où l’on pouvait tout faire. Nous voulons maintenant contenir l’étalement urbain, préserver les espaces verts et les milieux humides sur le territoire municipal. Il faudrait densifier dans les secteurs déjà bâtis, mais les projets de densification rencontrent la résistance des populations installées et de certains élus municipaux.

Pas facile. La question mérite plus que des « mesures ».



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